Oggi andremo a cercare di capire l'esatta durata dell'incarico dell'Amministratore di condominio così come disposto dalla riforma di condominio.

Cosa deve dunque fare un bravo Amministratore al termine del primo anno di gestione e nei successivi?

IL CASO:

Il momento della nomina è senz'altro uno degli avvenimenti più importanti per il condominio e per l'Amministratore scelto. Di solito quest'ultimo non è presente in assemblea, perchè il condominio vota il preventivo che ritiene più adatto.

Dunque il momento in cui l'Amministratore è presente è quello in cui si decide se deve proseguire o meno nel suo incarico, dopo il primo o nei successivi anni di gestione. Un momento di analisi e di esamina del suo operato che può spaventare gli Amministratori meno precisi, corretti, diligenti.

In soccorso di questi Amministratori che per paura di alcune loro mancanze temono di perdere l'incarico è intervenuta la novella della riforma del condominio:

Art.1129. -> L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Subito molti Amministratori hanno visto in questa norma una durata biennale dell'incarico, non più un anno ma una nomina che porta la durata dell'incarico per ben due anni consecutivi. Molti hanno interpretato la norma in questo senso, ed ad una prima lettura letterale potrebbe uno cadere in questa interpretazione. 

ANALISI:

Come però ho cercato di chiarire nelle mie diverse consulenze, una norma non va solo letta, va anche interpretata, e non solo in riferimento al suo contesto normativo ma anche ad altre disposizioni della legge in generale.

Andiamo quindi a scoprire cosa realmente si intende con questa frase. Innanzitutto bisogna chiarire i passaggi delle norme in Parlamento.

Una proposta di legge viene presentata in Parlamento che a seconda della camera di partenza (Camera o Senato) decide di inviarla alla commissione prestabilita o su richiesta specifica. Successivamente vengono presentati gli emendamenti e si ha la votazione, a seconda del procedimento legislativo scelto il tutto avviene nella stessa commissione o in aula. In seguito la legge viene approvata e passa all'altra camera per lo stesso procedimento e stessa votazione sul medesimo testo di legge (navette). Al termine il Presidente della Repubblica promulga la legge che dopo la vacatio legis entra in vigore.

Sappiamo benissimo che la vacatio legis della riforma del dicembre 2012 è stata di ben 6 mesi, per consentire a tutti di prenderne conoscenza. Al tempo stesso più volte si è visto le forti lotte interpretative su un testo di legge scritto male e frutto di diversi compromessi.

Quello che infatti andrebbe chiarito è perchè il legislatore ha usato quella terminologia ([..]durata di un anno e si intende rinnovato di eguale durata..) e non una più semplice e chiara terminologia (..l'incarico ha durata biennale..) ?

Qui è dove cominciano ad insinuarsi dubbi sulla validità dell'interpretazione biennnale dell'incarico.

Prima di tutto dobbiamo andare a leggere un altra parte dell'art.1129:

Art.1129. -> contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico….

Questa norma ci chiarisce perfettamente la differenza tra nomina e rinnovo. Due situazioni differenti che hanno necessità una terminologia diversa e che non presuppongono che la durata dell'incarico sia biennale.

Andando a leggere un altro articolo della riforma tutto ci è ancora più chiaro:

Art.1135. -> Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;.

 In questo articolo si specifica chiaramente qual'è uno dei compiti dell'assemblea. Della nomina e revoca si è parlato nell'art.1129, qui si inserisce un ulteriore tassello volto a disciplinare la figura dell'Amministratore.

L'assemblea ha il potere di confermare l'Amministratore, in virtù di un rapporto fiduciario e di una volontà di continuità nel suo operato.

Questa conferma però ha necessità di una delibera assembleare!

Alcuni ritengono che l'art.1129 nella parte in cui afferma ([..]durata di un anno e si intende rinnovato di eguale durata..) presupponga un c.d. tacito rinnovo. Niente di più sbagliato. Infatti il tacito rinnovo è una clausola giuridica che può caratterizzare diverse tipologie contrattuali ma a patto di una specifica e chiara attestazione di conoscenza firmata.

Questo perchè tali tipologie di clausole vengono definite "vessatorie" per la limitazione di libertà che arrecano ad una delle parti contraenti.

Spesso e volentieri tra condominio ed Amministratore non viene nemmeno firmato un contratto, prassi sbagliata ma che si basa sul corretto uso dell'istituto contrattuale di proposta ed accettazione. L'Amministratore propone un preventivo e l'assemblea lo vota e lo accetta, tanto basta per stipulare l'accordo ed affidare l'incarico.

Nel momento in cui però si vogliano inserire limitazioni particolari alla libertà dei condomini allora sarà necessario stipulare un contratto con annesse clausole che devono avere una loro specifica firma.

Nel caso poi di clausole vessatorie, quando stipulate verso una controparte più debole (consumatore) vengono ritenute addirittura nulle anche se firmate.

Ecco perchè non è possibile ipotizzare il tacito rinnovo!

Si cade in questo tranello dalle disposizioni normative dell'art.1129 nella parte in cui affermano che l'incarico "si intende rinnovato per eguale durata". Il rinnovo però come chiarito ha necessità di una delibera ed il legislatore ha voluto intendere, complicando la vita, che pur nella loro libertà contrattuale l'incarico a seguito della nomina ha durata 1 anno e se i condomini vogliono continuare il rapporto con lo stesso Amministratore non possono andare oltre lo stesso termine, rinnovo quindi per eguale durata.

Non avrebbe molto senso infatti che l'Amministratore il 1° anno venga nominato, il 2° anno vi sia tacito rinnovo, ed il 3° anno sia necessario di nuovo la nomina. 

Se infatti si parte da questa idea, non si capirebbe perchè della differenza tra il 2° anno ed il 3° anno. L'Amministratore sarebbe lo stesso ma nel terzo anno avrebbe necessità di una vera e propria nomina.

E se qualcuno afferma che al 3° anno non si debba parlare di "nomina" ma di "conferma", anche in questo caso non si capirebbe la differenza tra il 2° ed il 3° anno. Cioè perchè parlare di "conferma" solo al terzo anno e non al 2° anno?

Infine, non meno importante è l'art.66 disposizioni attuazione codice civile, che recita:

Art.66 disp.att. c.c.: L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può esser convocata in via straordinaria;.

In questa norma si evince che la conferma (compito assembleare indicato dall'art.1135 c.c.) è un compito da svolgersi annualmente. E dunque ogni anno la carica dovrà essere sottoposta alla volontà assembleare.

CONCLUSIONE:

L'incarico dell'Amministratore ha durata annuale. Al termine del quale l'Amministratore dovrà inserire un ordine del giorno dove indicherà le tre ipotesi previste dalle varie norme del codice civile:

Nomina / Revoca / Conferma Amministratore;

L'assemblea potrà quindi decidere di nominare un Amministratore del tutto nuovo.

Nel caso in cui non abbia un nominativo ma voglia chiarire la sua volontà di cambiare pagina voterà per la revoca con conseguente prorogatio imperii dell'Amministratore in carica fino alla successiva assebmlea di nomina nuovo Amministratore.

Se invece vuole continuare il rapporto con l'attuale Amministratore voterà per la sua conferma.

NOTA:

Alcune associazioni di categoria degli Amministratori di condominio hanno optato chiaramente per una interpretazione biennale dell'incarico dell'Amministratore, ricollegandosi alle preleggi generale, ed in particolare all'art.12. A prescindere dal noto rapporto che si è instaurato tra dottrina/giurisprudenza e le preleggi, bisogna chiarire che questa consulenza ha il chiaro scopo di chiarire la più corretta interpretazione non solo ai fini legislativi ma al cosa è giusto fare.

È chiaro che in una situazione lavorativa odierna si prediliga una interpretazione biennale evitando la delibera assembleare a fine primo mandato o nei successivi che potrebbe essere negativa. Ma bisogna ricordare che come specificato da diverse sentenze della Cassazione, l'organo deliberativo è l'assemblea di condominio. E nessun altro può sostituirsi ad esso, rendendo quindi impensabile che l'Amministratore autonomamente decida di aumentare la durata del suo incarico da 1 a 2 anni.

L'Amministratore deve operare nel totale interesse del Condominio e non nel suo personale interesse!

Per questo motivo al termine di ciascun anno di gestione l'Amministratore dovrà mettere l'ordine del giorno sopra indicato e se non lo facesse verrebbe meno a quel rapporto fiduciario sul quale si basa l'istituto giuridico del mandato e lederebbe i doveri di lealtà e correttezza e di osservanza di un comportamento "pater familias" nei confronti della compagine assembleare.

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