Nel novellato art.1117 del codice civile il legislatore ha previsto questo nuovo termine che denomina una situazione molto comune nelle nostre città.

Cercheremo di capire la disciplina giuridica e quando esso si costituisce.

Natura giuridica del condominio e supercondominio

La riforma del condominio tra le sue tante novità ha previsto all'art. 1117 bis una particolare ipotesi:

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

In realtà il supercondominio non è nato con la riforma, in quanto creazione giurisprudenziale. Il legislatore ha solo "ratificato" questo orientamento. 

Quando si costituiscono il supercondominio ed il condominio ?

Il problema principale è capire quando esso viene a costituirsi con il conseguente obbligo di applicazione delle norme che ad esso si riferiscono.

È bene, dunque ed innanzitutto, chiarire cos'è il condominio e quando si costituisce:

[..] la particolare comunione regolata dagli artt. 1117 ss. cod. civ. si costituisce, Ipso aure et facto, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario di un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi (Cass. n. 2305/2008)

Il condominio è dunque quell'edificio in cui vi siano almeno 2 proprietari distinti di 2 u.i. distinte. La riforma ha incluso anche il c.d. condominio minimo (villette bifamiliari ecc....) 

La prima caratteristica principale ed essenziale è dunque il frazionamento dell'unica proprietà in due o più parti.

La stessa sentenza ha poi aggiunto:

[...] così anche il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basato sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, del pari Ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti [...]

Questo ci conferma non solo che le norme del condominio si estendono al supercondominio ma anche che la loro costituzione è uguale e priva della necessaria volontà privata di costituzione.

Un altro elemento non secondario è l'accessorietà:

[...] pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati[...] (Cass. n. 9096/2000)

Questa caratteristica è essenziale, infatti, le varie sentenze della Cassazione specificano che se essa sussiste saranno applicabili le norme sul condominio, se invece essa non sussiste o se il vincolo si affievolisce si applicheranno le norme sulla comunione se beni non essenziali o voluttuari (Cass. n. 13883/2010).

Chiarito quando e cos'è un supercondominio, occorre capire realmente la norma di riferimento, cioè l'art. 1117 bis c.c. sopra citato. La norma, infatti, propone 4 ipotesi:

• più unità immobiliari
• più edifici
• più condominii di unità immobiliari
• più condominii di edifici

La prima distinzione che subito possiamo individuare sono le prime due ipotesi dalle restanti 2. Nelle prime due, infatti non si parla di condominio ma si parla di unità immobiliari ed edifici.

Ma possono esistere edifici non condominiali?

Certamente si, ad esempio quando l'edificio appartiene ad un unico proprietario e le sue u.i siano date in locazione. Ad ogni modo per edificio non per forza si deve intendere un palazzo, potendosi benissimo trovarsi di fronte ad una piccola palazzina.

Al tempo stesso possono esistere unità immobiliari non condominiali, più o meno piccole case appartenenti ad un unico proprietario.

Nelle altre 2 ipotesi invece ci troviamo dinanzi all'ipotesi di supercondominio dove troviamo dei condomini costituitesi ipso iure. Anche qui troviamo la medesima distinzione tra unità immobiliari ed edifici.

Occorre quindi fare chiarezza su cosa intenda la norma in riferimento a queste due ipotesi: il condominio di u.i. si riferisce ad un insieme di edifici, ciascuno dei quali è di proprietà di un singolo proprietario, riuniti in uno specifico condominio.

Per più condomini di edifici, invece, si intende più edifici, ciascuno dei quali è frazionato al suo interno e dunque vi sono più proprietari delle diverse u.i. al suo interno, oppure può appartenere ad un singolo proprietario ma è inserito in un rapporto di condominialità con gli altri edifici.

Come individuare il condominio e supercondominio ?

La reale individuazione di un super condominio può non essere agevole in tutti i casi.

Punto fermo è la sua costituzione ipso iure, senza necessità di ricorrere all'autonomia contrattuale. 

Può succedere che alcuni complessi decidano di avere un unico Codice Fiscale. In questo caso siamo dinanzi ad un singolo grande condominio? Oppure ad un supercondominio?

In realtà la domanda non potrebbe nemmeno porsi, in quanto il CF del condominio risponde a tutt'altre esigenze rispetto a quelle sulla natura giuridica.

Il d.p.r. N.605/73, infatti, prevede l'iscrizione all'anagrafe tributaria degli edifici. Tali dati sono inviati al Ministero per le finanze per gli accertamenti ed i controlli relativi all'applicazione dei tributi.

Nel momento in cui, dunque, ci troviamo dinanzi ad un solo CF in presenza di una realtà complessa di edifici bisognerà fare riferimento alle 4 ipotesi sopra menzionate.

Nelle prime due ipotesi ci troviamo di fronte al c.d. condominio orizzontale e dunque non vi sarà supercondominio. Sarà dunque possibile ed ammissibile un unico CF che regoli l'intero complesso.

Nelle altre due ipotesi, siamo dinanzi ad un supercondominio che però viene regolato da un singolo CF. La natura giuridica, ipso iure, non viene intaccata dal singolo ed unico CF. Essendoci al suo interno una pluralità di u.i. o edifici costituitesi ciascuno come singolo condominio, ipso iure et facto e contribuente alla creazione del supercondominio (ipso iure).

Questo comporta, nell'ipotesi menzionata, che ciascun condominio di unità immobiliari o di edifici (se frazionato) potrà richiedere uno specifico CF ed uno specifico Amministratore.

NOTA BENE:

In relazione a quest'ultima ipotesi è mia opinione che se sussiste un unico Amministratore egli debba comunque rispettare l'art. 67 disp.att.c.c. in merito alla convocazione assembleare in ambito di supercondominio se ne sussistono i requisiti a prescindere dall'esistenza di un unico Codice Fiscale condominiale. 

Infine, bisogna ricordare che tali regole non vigono se alla base della costituzione in un singolo condominio anche di realtà complesse individuabili come supercondominio via sia un "titolo" adatto a costituire tale vincolo.

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