La sentenza della Cassazione 7 aprile 2023, n. 9548 ha affrontato importanti questioni relative alla qualificazione di una strada come pubblica e all'applicazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni adiacenti alle piazze e alle vie pubbliche.

Iniziamo analizzando il principio enunciato nell'art. 879 c.c., comma 2, che prevede una deroga alle norme sulle distanze per le costruzioni che si trovano in confine con le piazze e le vie pubbliche. Tale deroga rappresenta un'eccezione alla disciplina generale delle distanze tra le costruzioni, che ha lo scopo di tutelare il diritto soggettivo dei proprietari limitrofi a un'adeguata esposizione, luce e vista. La motivazione di questa deroga è legata al preminente interesse pubblico ad un ordinato sviluppo urbanistico. Quando si tratta di strade pubbliche, infatti, la tutela dell'interesse collettivo ad un corretto assetto urbano assume una maggiore importanza rispetto alla tutela dei diritti individuali dei proprietari confinanti. Pertanto, per le costruzioni adiacenti alle piazze e alle vie pubbliche, non si applicano le norme sulle distanze, ma occorre attenersi alle leggi e ai regolamenti che regolano tali aree.

Una delle questioni affrontate dalla sentenza della Cassazione riguarda la qualificazione di una strada come pubblica. L'uso pubblico della strada da solo non è sufficiente a conferire a una via lo status di pubblica. La Cassazione ha chiarito che per qualificare una strada come pubblica è necessario che sia stata acquisita dalla pubblica amministrazione e sia destinata all'uso collettivo, ovvero aperta e accessibile a tutti senza limitazioni di sorta. La sentenza ha inoltre stabilito che l'acquisizione da parte della pubblica amministrazione può avvenire sia attraverso un atto formale (come una delibera di giunta comunale o un provvedimento amministrativo) sia attraverso un comportamento concludente e costante nel tempo, che dimostri l'esercizio di poteri di gestione e controllo da parte dell'amministrazione.

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Il principio delle distanze e l'eccezione per le costruzioni adiacenti alle piazze e vie pubbliche

La qualificazione di una strada come pubblica ha importanti conseguenze dal punto di vista delle costruzioni adiacenti. Se una strada è pubblica, le norme sulle distanze non si applicano e le costruzioni possono essere realizzate anche a ridosso della strada stessa, nel rispetto delle leggi e dei regolamenti urbanistico-edilizi. In caso contrario, se la strada non è pubblica, si dovranno osservare le distanze previste dalla legge al fine di garantire un'adeguata esposizione, luce e vista ai proprietari delle costruzioni limitrofe. È quindi fondamentale fare chiarezza sulla qualificazione delle strade come pubbliche o private prima di procedere con la realizzazione di nuove costruzioni. In caso di dubbi, è opportuno consultare le autorità competenti e verificare l'acquisizione formale o di fatto della strada da parte della pubblica amministrazione. La sentenza della Cassazione ha sottolineato l'importanza di una corretta interpretazione e applicazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni adiacenti alle piazze e alle vie pubbliche. In particolare, è stato ribadito che le leggi e i regolamenti urbanistico-edilizi devono essere rispettati e che l'interesse pubblico all'ordinato sviluppo urbanistico prevale sulle esigenze private dei singoli proprietari. È importante sottolineare che la sentenza della Cassazione del 2023 rappresenta una guida interpretativa per gli operatori del settore e per i professionisti del diritto, ma è sempre consigliabile verificare la normativa vigente e le eventuali pronunce giurisprudenziali successive, poiché il contesto normativo può subire modifiche nel tempo.

L'obiettivo delle norme sulle distanze è quello di garantire una corretta distribuzione degli edifici sul territorio, evitando situazioni di eccessiva vicinanza tra le costruzioni che potrebbero compromettere la salubrità, l'igiene e la vivibilità degli spazi urbani. Tuttavia, questa disciplina può subire delle eccezioni quando si tratta di costruzioni in confine con piazze e vie pubbliche, in quanto l'interesse pubblico alla valorizzazione di tali spazi assume una particolare rilevanza.

La qualificazione di una strada come pubblica: criteri e conseguenze per le costruzioni adiacenti

La vicenda oggetto di questa sentenza riguarda una controversia tra il proprietario di un edificio e un'impresa di costruzioni. Il proprietario ha citato in giudizio l'impresa per chiedere l'accertamento della realizzazione di una costruzione che violava le distanze previste dal Decreto Ministeriale del 2 aprile 1968, n. 1444, oltre al risarcimento del danno subito. Durante il procedimento, l'esperto nominato dal tribunale ha sostenuto che il tratto di strada antistante l'edificio del querelante era qualificato come "strada pubblica". Tuttavia, il proprietario ha contestato questa qualificazione, sostenendo che non vi erano provvedimenti di esproprio e che la strada consentiva solo l'accesso alla sua abitazione, essendo chiusa su entrambi i lati. Il tribunale ha respinto le argomentazioni del proprietario e lo ha condannato a ripristinare le distanze legali e a risarcire i danni. La Corte di Appello, invece, ha accolto la versione presentata dall'impresa di costruzioni, ritenendo che la strada fosse effettivamente pubblica e ha escluso la violazione delle distanze. Secondo i giudici di secondo grado, la qualifica di strada pubblica derivava dalla relazione del servizio patrimoniale e dalla delibera del consiglio comunale che aveva elencato le strade ad uso pubblico, inclusa quella in questione. Tuttavia, la Cassazione non ha condiviso questa conclusione. La Suprema Corte ha sottolineato che l'inclusione o l'esclusione di una strada dall'elenco delle strade comunali non è da sola sufficiente per qualificarla come strada pubblica. L'elenco ha una natura dichiarativa e non costitutiva, quindi non è determinante per stabilire la qualifica di una strada. Ciò significa che, anche se una strada non è inclusa nell'elenco comunale, potrebbe comunque essere considerata pubblica in base ad altri elementi. La sentenza della Cassazione delinea un principio importante in materia di qualificazione delle strade come pubbliche. Affinché una strada possa essere considerata pubblica, deve essere acquisita dalla pubblica amministrazione e destinata all'uso collettivo, senza limitazioni di accesso. L'acquisizione può avvenire tramite atti formali o tramite comportamenti concludenti da parte dell'amministrazione che dimostrino il suo controllo e la sua gestione sulla strada. Pertanto, è fondamentale analizzare attentamente la situazione di una strada per determinarne la sua qualifica. La semplice inclusione o esclusione nell'elenco delle strade comunali non è decisiva, ma bisogna considerare altri elementi che dimostrino l'uso collettivo e l'acquisizione da parte dell'amministrazione pubblica.

La sentenza della Cassazione delinea i criteri per la qualificazione di una strada come strada pubblica e l'applicazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni adiacenti. L'elenco delle strade comunali non costituisce un elemento determinante per la qualificazione di una strada come pubblica, ma è necessario valutare l'acquisizione formale o di fatto da parte della pubblica amministrazione e l'uso collettivo senza limitazioni di accesso. Questa sentenza ha un'importante rilevanza per la pratica urbanistica ed edilizia, in quanto fornisce indicazioni chiare su come determinare se una strada può essere considerata pubblica e se le norme sulle distanze debbano essere applicate alle costruzioni adiacenti.

L'importanza di valutare attentamente l'appartenenza di una strada al demanio comunale per l'applicazione delle norme sulle distanze

L'articolo 879 comma 2 del Codice Civile svolge un ruolo determinante nella valutazione delle distanze tra due costruzioni, richiedendo l'accertamento dell'esistenza di una strada pubblica tra di esse. Tuttavia, la semplice inclusione o esclusione di una strada nell'elenco delle strade comunali non può essere considerata un elemento sufficiente per stabilire la qualifica di una strada come pubblica, in quanto l'elenco ha natura dichiarativa e non costitutiva. Questo principio è stato confermato dalla sentenza della Cassazione civile, sez. I, del 15 luglio 2020, n. 15033. È quindi fondamentale valutare attentamente tutti questi indizi per stabilire se una strada può essere considerata pubblica ai fini dell'applicazione delle norme sulle distanze tra edifici. L'uso pubblico da solo potrebbe indicare solo l'esistenza di una servitù di passaggio e non la qualifica di strada pubblica. La posizione della strada all'interno delle aree abitate, la sua inclusione nella toponomastica del Comune, la presenza di numerazione civica e il comportamento delle autorità pubbliche nel settore dell'edilizia e dell'urbanistica sono elementi che contribuiscono a confermare l'appartenenza al demanio comunale. La corretta interpretazione delle norme sulle distanze tra edifici e dell'appartenenza di una strada al demanio comunale è di cruciale importanza per garantire un ordinato sviluppo urbanistico e la tutela degli interessi pubblici. Le norme esistenti mirano a trovare un equilibrio tra la libertà del singolo proprietario di costruire e l'interesse collettivo alla salvaguardia dell'ambiente urbano. Pertanto, è necessario che i professionisti del settore edilizio e urbanistico siano consapevoli di tali disposizioni e della giurisprudenza che le interpreta.

La giurisprudenza consolidata di questa Corte ha stabilito che per determinare l'appartenenza di una strada al demanio comunale, oltre all'uso pubblico che implica l'accesso da parte di un numero indeterminato di persone, è necessario considerare altri indizi significativi. Questi indizi includono la posizione della strada all'interno delle aree abitate, l'inclusione nella toponomastica del Comune, la numerazione civica e il comportamento delle autorità pubbliche nel settore dell'edilizia e dell'urbanistica. Questi elementi sono stati confermati anche dalla sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale della Campania, sez. VIII, del 6 marzo 2017, n. 1289.

CONCLUSIONE

In conclusione, le sentenze citate offrono importanti orientamenti per comprendere l'importanza dell'appartenenza di una strada al demanio comunale nell'applicazione delle norme sulle distanze tra edifici. È essenziale valutare attentamente tutti gli indizi significativi, come l'uso pubblico, l'inserimento nella toponomastica comunale e il comportamento delle autorità pubbliche nel settore dell'edilizia e dell'urbanistica, al fine di determinare se una strada può essere qualificata come pubblica. La mera inclusione o esclusione della strada nell'elenco delle strade comunali non è di per sé sufficiente per stabilire la sua qualifica, poiché tale elenco ha natura dichiarativa e non costitutiva. La corretta interpretazione e applicazione di tali principi sono fondamentali per assicurare una pianificazione urbana ordinata e una tutela efficace degli interessi pubblici. Le norme sulle distanze tra edifici sono state introdotte per bilanciare il diritto dei singoli proprietari di costruire con l'interesse collettivo a un ambiente urbano armonioso e funzionale. Pertanto, i professionisti del settore edilizio e urbanistico devono essere consapevoli di tali norme e delle sentenze che ne definiscono l'interpretazione corretta. Le considerazioni conclusive tratte dalle sentenze citate sottolineano l'importanza dell'appartenenza di una strada al demanio comunale per l'applicazione delle norme sulle distanze tra edifici. È essenziale valutare attentamente gli indizi significativi, oltre all'uso pubblico, come l'inclusione nella toponomastica comunale e il comportamento delle autorità pubbliche nel settore dell'edilizia e dell'urbanistica. Queste sentenze forniscono un orientamento chiaro per garantire una corretta interpretazione e applicazione delle norme, favorendo un adeguato sviluppo urbano e la tutela degli interessi pubblici.

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